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    农业现代化进程中农村土地流转模式比较
2014年06月26日 | 作者:张 艳 | 来源:爱思想网 | 【打印】【关闭

 目前,我国经济已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段。农户非农收入在总收入中所占的比重不断增加,进而使得农村土地流转呈现出快速发展趋势。但是,随着各种土地流转模式在全国各地的不断涌现,地方政府、村委会与农民的矛盾和冲突事件也屡屡出现。在这种背景下,亟待解决的问题是:为了推进农业现代化、工业化和城市化,我国农村到底需要什么样的土地流转模式?现实的土地流转制度创新能否达到理想的状态?如果不能,又需要哪些方面的制度保障?在现阶段,解决这些问题具有重大的现实意义。本文通过分析当前农村土地流转的三种典型模式,试图对农村土地流转模式的可操作性进行评估,以便正确理解和整体把握当前农村土地流转模式的可行性,及时修正和推进我国农村土地流转制度的深化改革。

一、农业现代化与农村土地流转的关系

“三农”问题的核心是农民问题,农民问题的核心是创收问题,而解决创收问题的关键就是进行农村土地适度规模经营,发展现代农业。党的十一届三中全会明确指出了走中国特色农业现代化道路的基本方向,由此可见,农业现代化是国家现代化的重要组成部分,没有农业现代化就没有国家的现代化。但相关研究表明,我国相应的农业现代化指标远远低于美国等发达国家。究其制约因素,主要是农业规模经营程度低,土地流转不利。[1]因此,当前推进农村土地流转,有利于转移农业剩余人口,提高农村土地规模化经营程度,加快农业技术和农业机械的推广,促进农业现代化。

1.推进农村土地流转有利于农业剩余人口转移

通过土地有偿流转把部分农民从土地上解放出来,是扩大农业生产经营规模、催生现代农业的重要举措。解决中国农业问题的根本途径就是转移人口,发展现代大农业。只有依法加快农村土地流转,通过城市化、工业化吸纳农民,才能扩大农业生产经营规模,即在耕地总量“分子”不变的情况下,大量减少种地农民这个“分母”,农业生产效益这个“商”就会大幅度提高。

2.推进农村土地流转有利于突破中国城乡二元结构

农村土地流转后,农民可支配收入必将快速增加,这也是有效突破城乡二元结构的途径之一。农民承包土地流转后,在得到土地流转补偿和收益的同时,自身也从对土地的依附关系中解脱出来,其生存能力、抗风险能力将大大增强。同时,土地流转将使农村土地经营利用规模扩大,这将带来规模效益,农民参与农业生产得到的收入就会有一定提高,城乡之间生活差距会因此缩小。从另一方面看,土地流转的实现必然以大量农村剩余劳动力转移到城市作为制度上的保障。农民进城务工时,其收益一般高于农村水平,而且可以享受城市教育、医疗等资源,生存状况也会得到改善。因此,随着农民收入的提高,城乡差距将进一步缩小,为中国最终突破城乡二元结构打下良好基础。

3.推进农村土地流转有利于促进土地规模化经营并实现农业产业化发展

由于科技文化素质和资金力量、技术水平等各不相同,所以不可能所有的农户都按照统一规划从事种养经营,只有从实际出发,积极引导农户进行土地使用权流转,才能落实农业结构调整中的区域布局规划,促进土地向专业经营大户集中,进而推动农业规模经营,提高产业化程度,实现农业的高效益。

4.推进农村土地流转能够加快农业技术和农业机械的推广使用

农村土地流转后,承包大户都渴望使用新技术、新品种,以提高产量,提高效益。这样,农技部门推广新技术、新品种、新机械的对象少了,难度小了,而规模和面积却会几倍、几十倍甚至上百倍地增加,从而能有效地提高农业劳动生产率,促进农业现代化进程。

二、目前我国农村土地流转经典模式评析

农村土地流转,是农村经济发展到一定程度的必然产物,是对家庭联产承包责任制的有益补充和改进,是加快农村劳动力转移、促进土地规模经营及农业产业化、增加农民收入的多赢之举,是农村现代化和农业现代化的必然趋势。下面重点介绍三种具有典型性、创新性的土地流转模式,以正确理解和整体把握当前农村土地流转模式的可行性。

1.种粮大户转包模式

转包模式是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行土地承包合同中规定的权利和义务,接包方按照转包时约定的条件对原承包方负责。最具代表性的是浙江温州的“种粮大户转包”模式。

这种模式是农户将自己承包的土地有偿转包给种粮大户进行集中经营的方式。首先,温州政府围绕种粮直补、农机购置、单产提升等,制定了补贴、补助和奖励粮食生产一揽子粮食扶持政策。其次,做好对种粮大户的产前、产后服务工作,为种粮大户在早稻生产期间及时提供种子、农机、化肥、农药、农膜等各类农资供应服务。[2]另外,还为种粮大户提供科技培训,举办农业科技下乡活动,邀请水稻专家就水稻高产栽培、病虫害防治、生物激素等技术作现场辅导培训,提高种粮大户和农民种粮的技术水平。实践表明,以经营体制改革为重点,创新耕地流转机制,组建各种各样的新型农村合作社,推行以“种粮大户转包”为主的土地流转模式,是稳定和提高粮食产量的重要途径。

推行温州的“种粮大户转包”模式,具有十分重要的积极意义。第一,有利于耕地保护和粮食安全。温州在土地流转中更加重视耕地保护和农业生产,这对耕地紧缺地区和经济发达地区有很好的示范效应。稳定和提高粮食生产能力,实现粮食生产规模化经营,实现粮田向种粮能手集中和全程机械化服务,进而以规模促进效益,以效益稳定生产。第二,加速了农业产业结构调整,促进了农业规模化经营。推行种粮大户转包模式,土地通过流转实现连片种植经营、园区化生产,大大推进农业规模化经营,实现了松散型经营向集约化经营转变,大幅度地提高了经营效益和土地的产出率。第三,促进了个体私营经济的发展,增加了集体经济的收入。在稳定土地承包关系的基础上,推行种粮大户转包模式,使一些农民摆脱了土地束缚,腾出精力专门发展二、三产业或外出务工,促进了土地和劳动力资源的优化配置,加速了农村劳动力转移,促进了个体私营经济发展。第四,加快了科技兴农步伐,促进了传统农业向现代农业发展。土地流转后,种养大户、专业合作组织为了提高规模效益,十分注重农业经营管理和农业科技推广,促进了传统农业向现代农业发展。

但是,这种模式也存在一些不足之处。最让种植大户担心的是短期而又不稳定的土地流转关系。大部分流转是通过口头协议和短期合同,政府鼓励的长期书面合同很少,这成为扩大粮食生产、提高粮食产量的障碍。这是由于这种模式的利益分配制度存在缺陷,土地转出户和种植大户因为各自的利益考量很难达成签订长期流转合同的一致意见。因此,想要实现土地大规模长期流转,必须在土地流转的利益分配上更具灵活性、更加多元化,或者建立长期流转合同租金浮动机制,或有权威的中介机构能对每年土地流转的费用提供参考价,或让租金与国家补助力度相挂钩等。

2.股份合作制模式

股份合作制模式是指让农民作为集体成员对土地的使用权作价入股,当地政府机构将土地集中之后,村集体再代表农民与转入方谈判、协商,农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。股份合作制流转模式主要是在一些沿海发达地区、大中城市的城市边缘区以及一些大规模建设拓展地区的农村使用。这些地区的一般共同点是人多地少,工业化和城市化水平较高,第二、第三产业发达,纯农业收入在农民收入中所占的比重不大,农民对土地的依赖程度较低。典型的案例是山东的“宁阳模式”。

从2003年开始,宁阳县农民自发进行土地流转实践,逐步建立了“股份+合作”的土地流转模式。具体做法是农民以承包地的经营权入股成立专业合作社,而专业合作社依托农业龙头企业,实行集约化、规模化、专业化生产,以实现农业增效、农民增收的目的。这种模式可以说是一种四方受益的模式,即农业龙头企业、专业合作社、农户和集体这四方共同分享了土地流转和适度规模经营所获得的好处。

“宁阳模式”的实践具有一定的积极意义。这种模式不仅提高了农村土地的生产力和经济效益,也使越来越多的劳动力从土地上解放出来。第一,巩固和完善了家庭承包经营制度。宁阳模式以专业合作社为纽带,农民在保留自己土地承包权的同时流转出土地经营权,其土地的合法权益得到了保障,集体成员的身份也没有改变。第二,有利于实现土地适度规模经营。宁阳模式通过土地股权将农民同土地的关系间接化以后,使土地的社会保障功能完全与其生产要素功能分离开来。无论农村土地怎样流动,代表农民土地权益的土地股份仍然由农民拥有,可以按期获得土地收益,这就鼓励了农村土地的流动,克服了农户小规模经营的局限性。第三,促进了资金、技术、服务等生产要素的合理流动,推广了新技术和新品种,实现了农业的集约化、规模化、专业化经营。第四,有利于民主管理意识的增强和农民组织化程度的提高。通过农村土地入股组建专业合作社,使合作的内涵得到进一步深化,同时把土地这一生产资料作为纽带,使合作社社员之间形成了更加紧密的利益链接关系。第五,实现了多方共赢,不管是农业龙头企业与合作社,还是社员、种植大户与村集体,都从土地流转和适度规模经营中获得了好处。第六,为我国的城镇化发展准备了条件。宁阳“股份+合作”模式大大提高了人地关系的自由度,农民可以自由地摆脱现存土地制度的束缚,将自己的承包地折价入股加入合作社,然后进城务工或自主创业,这有利于改变城乡二元经济结构,促进城乡一体化的实现。

但是“宁阳模式”也存在一些不足之处:第一,存在粮食安全隐患与流转土地非粮化问题。由于种植粮食的比较利益较低,再加上农业用地管理制度的缺失,时常发生流转土地非粮化现象。流转的土地多数用于蔬菜、花卉等经济作物的种植,甚至被建设成观光农业、休闲农业,粮食播种面积不稳定,对国家的粮食安全形成了威胁,不利于经济的可持续发展以及国家和社会的稳定。第二,缺乏合作社精英,合作社发展滞后。“宁阳模式”中,专业合作社对土地流转和适度规模经营有着决定性作用,可是合作社里能人太少,特别是能够带动整个合作社发展、懂得如何办合作社和会办合作社的人太少,这使得专业合作社的发展严重滞后。第三,股金和红利收入的制定和发放在具体分配环节不好掌握。股金是农户流转土地、加入合作社的最初动力,股金过低,农民不会入股;股金过高,则可能没有盈余或盈余很少,导致分红无法进行。因此,如何处理好农村土地流转中的利益分配一直是个难题。

3.农村“土地银行”模式

农村“土地银行”模式,引入了金融部门的存、贷款机制,使土地流转更加方便灵活。对于所承包的土地,像在银行存钱或贷款一样,按照自愿原则,不耕种者将其存到土地信用合作社,而需要耕种者从土地信用合作社贷出土地。[3]农民在保留土地承包权的基础上,自愿把自己的耕地(使用权)像在银行存款一样存入土地信用合作社。土地信用合作社根据土地的地理位置、肥沃程度、升值潜力等确定级差性的“存地费”,定期向农民发放。由“储蓄”而集中起来的土地经过土地信用社的整理和公开招标,出租给种田大户或农业企业进行规模经营,并按照所贷土地的地力差异和期限的长短缴纳“贷地费”。贷地费高于土地信用社向存地农民支付的存地费,土地存贷费用的差额归村镇集体支配。[4]存入的土地可以依法继承、转让,到期后农户也可以从土地信用合作社中提取土地自己进行耕作。典型案例是宁夏平罗的农村“土地银行”模式。

2006年,宁夏回族自治区平罗县委发布了《关于推进农村土地信用合作社建设的通知》,要求在坚持土地承包政策、土地用途和农民承包经营权不变的前提下,对土地承包经营权流转和土地适度集中规模经营进行探索和创新。2009年,全县完成地区生产总值64亿元,同比增长13%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12180元和5506元,分别增长7.1%和10%。在第九届全国县域经济基本竞争力科学发展评价中,平罗县在西部874个县市中居第78位,上升15位,并被评为全国唯一的县域经济科学发展创新范例。[5]

宁夏平罗县“土地银行”模式的实践所具有的积极意义:第一,有效遏制了土地撂荒现象,促进了土地流转的规范化。土地信用合作社的成立,使外出经商和无能力耕作的农户可以将土地存入土地信用合作社,有利于解决土地撂荒问题。同时,土地信用合作社发挥提供信息、中介协调、签订存贷地合同等作用,进一步明确存贷双方权利,很好地避免了过去农户之间口头流转土地产生的诸多纠纷,促进了土地的规范、有效流转。第二,促进农村劳动力转移和农民增收。土地信用合作社改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态,使得越来越多的农村劳动力可以离开土地转向非农产业。同时,农民不仅可以获得种植收入,还有机会获得存地租金收入、务工收入等,拓展了增收的渠道,使得农民收入成倍增加。第三,有利于村集体经济发展和基层组织办事能力的提高。土地信用合作社实行微利服务,为了增加村集体积累,存贷耕地每亩提取10~20元管理费,同时吸存荒地、闲置房产等村集体资源,通过租赁、合作、参股等方式收取固定回报,有效地改变了村集体经济实力弱、服务农村能力不强的现状。第四,推进土地规模化经营,提高了农业产业化水平。平罗县“土地银行”模式把土地信用合作社与农机协会有机地结合在一起,农机协会充分利用农户闲置农机具,实行统一育秧、代种、代插秧、代收获,有效地实现了集中连片种植和大规模的机械化作业,既提高了生产效率,又降低了生产成本,农村土地资源进一步得到优化配置,更有利于用现代工业、现代科技和现代管理方式改造传统农业,提高农业产业化水平。

当然,这种模式还存在一些不足之处:首先,土地信用合作社不是真正意义上的金融机构。平罗“土地银行”模式中的农村土地信用合作社是由地方政府主导组建,由村委会领导担任基层社负责人,通过政府行政审批而设立的。从本质上说,它只是土地流转市场的一种中介组织,促成流转业务规范完成,并不是通常意义上的金融机构。其次,目前依然是“以贷定存”。土地信用合作社要持续发展,必须做到两点:一是存入的土地必须贷出去;二是贷地收入必须高于存地收入。如果土地信用合作社不能把存入的土地及时“贷”出去,或者贷出土地获得的“贷地费”低于需要支付的“存地费”,亏损就不可避免,土地信用合作社自然很难持续运作。最后,地方政府在一定程度上可能出现重规模、轻效益的问题。各级地方政府在构建农村土地信用合作社的过程中,通过支持制度创新不断降低交易费用,这将有利于社会总福利最大化目标的实现。但在实际运作过程中,农村土地信用合作社基层负责人由村委会领导人担任可能会出现委托代理问题,由于代理人追求个人垄断租金最大化或政绩最大化,不顾土地信用合作社的经营效率而过度扩张其规模,甚至可能出现不尊重农户意愿、强制干预农户行为的情况,这样的过度规模扩张必将导致农户利益受损。而且在这一模式中还可能出现行政权力寻租的问题,以至于会引发租值耗散(即制度创新所带来的垄断租金被耗费掉),因为村委会领导人的利益与村民的利益往往难以激励相容。可见,只有平衡好农村土地信用社负责人与农户的权利和责任,宁夏平罗“土地银行”模式才能可持续地发展下去。

三、建立我国农村土地流转制度保障

1.建立现代农村土地产权制度

(1)明确农村土地的所有权主体。农村土地所有权应明确归属于行政村,因为乡范围太大,管理成本较高,而村民小组范围过小,不利于土地经营的有效集中。对于集体经济组织比较健全的村社,由集体经济组织代表集体成员行使所有者权利,并赋予农村集体经济组织法人资格;而对于没有集体经济组织的村社,则应由行政单位和自治组织暂为代管,并逐渐建立集体经济组织。

(2)赋予农民稳定的土地使用权。保证土地承包权期限,是实现长期稳定的土地使用权的核心内容,也是保障农民土地权利、稳定农民长期收益预期的关键。稳定家庭联产承包责任制的核心是稳定土地承包关系,给予农民以土地经营的稳定感。赋予农民长期而有保障的土地使用权,可以促使农民增加对土地的长期投入,避免对土地实行掠夺式经营,实现农村土地的可持续利用。

(3)保障农村土地处分权和收益权的实现。在家庭联产承包责任制条件下,农民个体拥有的不是土地所有权而是土地承包经营权,所以农民对土地的处分权和收益权必然是不完全的。在社会主义市场经济条件下,应赋予土地承包经营权以物权性质,使其成为一种能够独立带来利润的财产。

2.规范农村土地流转管理

(1)完善农村土地流转的相关政策和法律法规。2011年中央农村工作会议明确提出,2012年国家将研究出台一份专门针对农村土地承包经营权流转的指导意见,计划对流转土地“非农化”、“非粮化”等现象加强管理。除此之外,还应该制定和完善农村土地承包经营权流转的相关法律法规,明确界定农村土地流转中的产权主体、产权性质,对农村土地流转方、流转受让方以及流转中介的权利义务关系、流转的原则和程序、流转期限和流转合同、流转权的保护及流转方式、争端解决和法律责任等作出明确规定,以确保土地流转平稳有序进行。

(2)作好农村土地的规划和管理。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。为了落实这一基本政策,设计了三大基本制度,即土地用途管制制度、占用耕地补偿制度和基本农田保护制度。[6]虽然有三大基本制度,但在土地流转实践中还是存在着耕地保护和粮食安全隐患。要保护耕地、确保国家粮食安全,就应该对土地流转进行科学规划,统筹安排,改革和完善土地管理制度。

(3)制定并执行科学合理的农村土地流转程序。在当前的土地流转工作中,应该制定并执行科学合理的土地流转程序。首先,要对农村集体土地和农民的承包地进行确权,即对集体土地所有权、农民承包土地的经营权以及林权、房屋所有权进行确权登记,明确产权。其次,严格按照法定程序进行土地承包经营权流转。土地流转一定要报村集体的承包合同管理部门批准备案,必须签订正式的流转合同。最后,设立专门的农村土地流转合同管理机构,派专人负责土地流转专项合同的审查、鉴证、登记、归档、调阅等管理工作,监督合同履行情况,加强流转后的动态管理。

3.建立健全土地流转市场体系

(1)培育完善的土地流转市场。要发挥市场机制在配置农村土地资源中的基础性作用,就必须有完善的土地流转市场。从实际出发,以承包农户为流转主体,以土地承包经营权为交易对象,建立健全专门的土地流转交易场所,解决信息传递问题,提高土地流转效率。

(2)加强土地流转中介组织建设。农村土地承包经营权流转的程序比较复杂,涉及估价、谈判、签约、鉴证、登记等众多环节,违约后还要处理违约纠纷,非农户所能独立完成。因此,需要积极培育和发展价格评估机构、法律政策咨询机构、委托代理机构、合同管理机构、土地融资机构、农业保险机构及土地流转仲裁机构等服务性组织,保证农村土地承包经营权流转健康有序进行。

(3)建立健全土地流转机制。首先,健全土地流转价格机制。土地价格是土地收益即地租的资本化,而土地流转价格实质上就是土地承包经营权价格。确定比较合理的、转出者可以接受且转入者有利可图的土地流转价格,既能通过价格的调节作用实现土地流转市场的供需平衡,优化土地资源配置,也能提高农户转出土地的积极性,促使他们向非农产业转移,向城镇转移。其次,建立健全土地流转风险保障机制。土地承包经营权的流转存在风险,因此,在签订土地流转合同之前,应该对土地投资经营者的资质进行严格审查,要审查其信用度和经济承担能力等。在签订土地流转合同时,应规定土地投资经营者每年都要缴纳一定的风险保证金,用以降低由于其经营不善而给土地转出方带来的风险。最后,建立健全土地流转纠纷解决机制。大力加强和完善以村级调解为基础、仲裁机构依法仲裁为主体、依法诉讼为补充的农村土地流转纠纷解决机制,并且从编制、经费上给予保证,以便及时处理土地流转过程中出现的各种纠纷。

4.建立健全农业产业化经营体系

农业产业化是指以市场为导向,以提高比较效益为中心,以主导产业、产品为重点,将生产、加工、销售有机结合,实现一体化经营的农业。农业产业化的实现,要求土地等生产要素合理流动、重新组合以达到适当规模的集中。

(1)实施科技兴农战略,提高农业比较效益。为了提高农业的比较效益,必须提高农业生产的科技水平以及科技在农业中的运用程度。把农业科研投入放在公共财政支持的优先位置,提高农业科技在国家科技投入中的比重;逐步加强高新技术运用,改善农业生产工具和生产条件,拓展农业劳动对象和生产领域;运用高科技为农业服务,提高对环境状况、自然和生物灾害的监测、预报以及预警能力。

(2)加大对农业的财政投入和金融支持。为了促进农业规模经营和产业化发展,应该研究制定财政、税收、金融等一系列扶持政策,加大对农业的财政投入和金融支持。具体来说,调整国民收入分配格局,国家财政支出、预算内固定资产投资和信贷投放,按照存量适度调整、增量重点倾斜的原则,不断增加对农业和农村的投入;扩大公共财政覆盖农村的范围,建立健全财政支农资金稳定增长机制;增加扶持农业产业化发展资金,支持农业经营大户、专业合作社和农业企业的发展,并可通过农业企业资助农户参加农业保险。

(3)改善农业基础设施建设。加大对农业基础设施建设的投入力度,改善农业生产条件,强化农机装备,消除水利工程安全隐患,提高农业减灾、抗灾和综合生产能力。要加快农村道路建设,不断改善农产品运销条件,方便特色鲜活农产品快捷进入市场和加工车间。还要改善农村居住和生活环境,为农民生活创造良好的外部环境,提高农民生产积极性,积极为推动农户扩大土地经营规模、实现农业产业化创造外部条件。

5.促进农村剩余劳动力的转移

(1)建立城乡一体的户籍制度。通过户籍制度改革,逐步取消农村户口,建立以居住地登记为主要形式的城乡一体化的户籍制度,改变城乡分割的二元结构,加快形成城乡统筹发展新格局,促进农村人口城市化和农村土地流转制度改革。

(2)发展农村教育,提高农民素质。要加大农村义务教育和监督管理的投入,要建立健全农民的职业技术教育和培训体系,不断提高农民的科学文化素质和劳动技能素质,提高农民的现代管理素质和市场营销能力,提高农民的职业技术水平和就业竞争能力,提高农民的市场经济参与能力,为农民选择不同的职业提供一定的保证。

(3)建立统一的劳动力市场体系。要取消现存的城乡分割的劳动力市场,取消城市政府设置的农村劳动力市场进入性限制和地方就业保护,让企业自主合法地使用农民工。各行业和工种要求的技术资格、健康等条件,对农民工和城镇居民应一视同仁。应建立完善的就业服务网络,逐步建立全国统一的劳动力市场,使得农民与城镇居民有平等的就业机会、公平竞争的市场和法律环境。

(4)开辟多渠道的劳动力转移路径。政府要积极引导农民向非农产业转移,向城镇转移,为农户土地供给创造先决条件,减少土地规模经营的阻力。要制定相应的农村劳动力转移规划和目标,大力拓展农村劳动力转移的空间,多渠道、多途径地将农村剩余劳动力转移出去。

6.建立健全农村社会保障体系

要进一步推进土地流转,就必须积极稳定地推进农村社会保障制度改革。只有把土地的社会保障功能剥离,将农户的社会保障由依靠土地转为依靠社会和制度,这样土地才能弱化其社会政治稳定功能,真正地作为生产要素流转起来,充分发挥其经济功能。要推进土地流转,实施规模经营,必须根据当地的经济发展水平和人民群众生活水平,进行综合配套改革,建立健全农村医疗、养老、失业、生育、伤残等社会保障体系,让农民可以老有所养、病有所依,降低农民生存对土地的依赖程度。

 

参考文献:

[1]王美青,卫新.浙江省农业现代化建设进程综合评价[J].农业经济,2009(5):28-29.

[2]瑞安“五送下乡”助农春耕200万预购定金送上门[EB/OL].[2009-02-28].人民网,http://www.cnr.cn/zjfw/xwdd/200807/t20080703_505007924.htmll.

[3]郑有贵.又一次土地制度创新的探索——比较视角下的平罗县农村土地信用合作社[J].农村经营管理,2008(2):20-21.

[4]郭利华.土地信用社试点半年[J].银行家,2006(11):120-121.

[5]2009年平罗县政府工作报告[EB/OL].[2010-09-02].中国中小城市网,httP://www.csmcity.com/shuju/news_show.asp?id=3674&nowpage=15&.

[6]周诚.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,2003:67.